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在建工程抵押對貸款風險的作用

日期:2017-02-10/ 【返回上一頁】

1、要關注在建工程抵押的貸款資金用途是有限製的

在建工程抵押“是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產,以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。銀行現在辦理的在建工程抵押隻是將原支持企業開發房地產的貸款抵押物由建設用地使用權轉換為在建工程,目的是為了保證在建工程繼續建設,不涉及改變貸款資金用途問題,但銀行應在抵押合同中明確載明貸款用途為“支持項目繼續建造”,避免因抵押用途不明確而導致在建工程抵押無效。

2、要關注將本項目土地和在建工程一並抵押

在辦理在建工程抵押擔保時,要堅持房地一並抵押原則,將整個在建工程項目占用的土地使用權,連同在建工程的投入資產一並抵押。不能同意借款人單純以“地隨房走”為由僅抵押在建房屋及所占用的土地使用權,否則有可能導致原已設立抵押權的建設用地被排除在抵押範圍之外。因此,要在抵押物清單中盡量明確抵押物的範圍和內容,包括相應的權屬證書編號、占地範圍及麵積等要素。

3、要關注界定在建工程抵押的資產及擔保的範圍

不能簡單地見項目開工就實施在建工程抵押。在實際操作中,能夠實施抵押的標的物是指主體建築房屋封底、但尚不具備商品房交房條件、還需投入資金建設、尚未辦理房地產權屬證書的在建工程。抵押的資產隻能是在建項目所占用的土地和在建房屋及附屬設施。因此,在建工程的抵押擔保範圍僅限於原貸款抵押物的抵押價值所對應的開發貸款。對於原已設定抵押的地上尚無建築物的本項目建設用地、非本項目其他土地以及其他資產,不得因辦理在建工程抵押而撤押或放棄抵押權。若原貸款有保證擔保的,還要將銀行擬與借款人簽訂在建工程抵押合同的情況書麵告知保證擔保人,並要求保證擔保人作出對借款原有擔保責任不因此而改變的書麵承諾。

4、要關注新辦抵押登記和原抵押撤押的無縫銜接

原淨地抵押撤押與新辦理在建工程抵押原則上應在同一天內完成。支行先按照房管部門有關辦理抵押登記的要求,將在建工程抵押所需的資料備齊後到房管局送審,經房管部門現場勘察、資料審理無誤確定辦理後,再到國土部門辦理原淨地抵押的拆押。對原抵押物是否涉及訴訟以及是否被法院查封要清楚,確保在建工程抵押登記與原抵押物撤押全過程緊密銜接,謹防意外情況的發生。

5、要關注在建工程抵押價值的評估和審定

在貸款中,要嚴格按照銀行押品評估有關規定,嚴格審查在建工程的抵押價值。根據當前房地產市場的最新情況,在對借款人和建築承包商的資質、資信等進行綜合分析判斷的基礎上,重點對項目建設資金落實、拆遷安置進度、建築工期長短、工程墊款等情況進行審查,徹底弄清擬抵押在建工程的有效成本投入,結合折價貶值等因素綜合確定抵押率,合理設定抵押價值。按照審慎的原則,對抵押物價值的評估原則上不能由原抵押物評估機構再對其在建工程抵押物進行評估,更不能簡單地將原土地評估價值加在建工程投入作為抵押物價值。

6、要關注全麵調查工程價款的實際支付情況

在辦理在建工程抵押時,應充分考慮工程價款優先受償的因素。要從審查開發商與建築承包商簽訂的建築施工合同入手,結合貸款資金的監督支付,全麵調查、掌握工程價款的真實的支付情況。應要求建築承包商出具開發商已經全部支付擬抵押的在建工程價款的書麵證明,如工程價款有拖欠的,還應盡量要求建築承包商出具自願放棄應得未得的工程價款優先受償權的書麵承諾,並在抵押合同中明確予以約定。如果開發商與建築承包商是關聯企業的, 還應要求建築承包商對銀行貸款提供連帶責任保證。

7、要關注防備在建工程抵押權與稅收優先權的衝突

為避免因企業欠稅而影響銀行抵押權行使,在接受在建工程抵押之前,應通過各種途徑獲得企業是否欠稅及欠稅情況,也可以直接要求借款人說明其納稅情況,提供完稅憑證和稅務機關的證明,對欠稅企業應督促企業及時納稅,並把企業是否完稅作為辦理在建工程抵押貸款的條件之一。

8、要關注在項目竣工後督促企業重新辦理抵押登記

在建工程全部竣工,抵押人領取房地產權屬證書後,應及時督促其重新辦理房地產抵押登記,將抵押物由在建工程變更為現房或者另行提供銀行認可的有效擔保。否則雖然有權將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一並處分,但對新增建築物所得價款無權優先受償。特別要對已實現部分銷售並逐步撤押的在建工程,要確保其剩餘抵押物價值足值有效。

9、要關注做好在建工程抵押風險的管控工作

辦理在建工程抵押後要密切關注房地產開發進度,原則上應要求開發商將該項目所有的在建工程按工程建設進度逐步續押給銀行,以確保銀行對其新增建築物享有優先受償權。在建工程抵押後的商品房預售,必須經銀行同意才能辦理預售登記。要深度介入預售的整個過程,力爭能夠直接掌管企業的銷售專用章或網上合同備案的賬號、密碼及密鑰。關鍵點在於控製企業的銷售收入,確保銀行能夠控製的銷售收入始終大於貸款餘額。在抵押期間還要督促企業足期、足額地參加保險,並在保單中指明銀行為第一受益人。

10、要關注處理好在建工程抵押與貸後管理的關係

辦理在建工程抵押是落實房地產開發貸款前提條件的基本工作要求,在建工程抵押作為銀行的債權保全措施,隻是保障銀行貸款的第二還款來源,CEO娱乐更應當關注的是第一還款來源。實行在建工程抵押,目的也是利用抵押權人的權利去約束企業按照銀行的要求落實銀行的貸後管理方案。要督促借款人按項目開立銷售資金專戶,按照銀行與企業有關貸款資金監管的約定,嚴密監控其銷售資金的歸行,防止企業將售房資金挪用和轉移。嚴格按項目銷售進度收貸,達到銷售比例時務必全額收回房地產開發貸款。

編輯:cheryljweddingsandevents.com


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